Déficit foncier rénovation énergétique 2026 : 21 400 €

Un appartement loué, classé F, que la loi interdira de relouer au 1er janvier 2028. Un devis de 25 000 euros pour l'isoler et changer les fenêtres. Et une question : combien ces travaux vont-ils réellement me faire économiser d'impôt ?

Le déficit foncier lié à une rénovation énergétique permet de déduire de votre revenu global jusqu'à 21 400 euros par an, au lieu de 10 700 euros, lorsque les travaux font passer un logement loué nu d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. D'après service-public.gouv.fr, le dispositif s'applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022. La loi de finances pour 2026 a prolongé de deux ans ce plafond doublé, qui devait s'arrêter fin 2025.

Ce que la plupart des pages oublient de dire : ce doublement est une option, et il n'est pas toujours gagnant. Il accélère l'économie d'impôt, mais peut vous coûter une partie de l'économie de prélèvements sociaux qu'aurait apportée un report. Ce guide détaille les conditions, un calcul complet sur un appartement F et la façon de trancher.

Déficit foncier : comment fonctionne le plafond doublé à 21 400 euros ?

Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'un bien loué nu (travaux, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers de l'année.

La mécanique suit un ordre précis, rappelé par service-public.gouv.fr :

1. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers, et seulement sur eux : ils ne descendent jamais sur le revenu global.
2. Le reste du déficit s'impute sur le revenu global (salaires, pensions) dans la limite de 10 700 euros par an : c'est l'économie d'impôt immédiate.
3. Ce qui dépasse cette limite se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le dispositif temporaire porte cette limite à 21 400 euros, mais pas pour n'importe quelle dépense. Le BOFiP, la doctrine officielle de l'administration fiscale, précise que le supplément ne joue qu'à hauteur du montant des travaux de rénovation énergétique éligibles. Les charges ordinaires remplissent d'abord la limite classique de 10 700 euros ; seules les dépenses énergétiques peuvent la faire monter au-delà.

Deux exemples de l'administration rendent la règle concrète. Pour un déficit de 24 000 euros comprenant 9 500 euros de travaux énergétiques, la limite devient 10 700 + 9 500, soit 20 200 euros imputables sur le revenu global, et 3 800 euros reportés. Avec 19 600 euros de travaux énergétiques dans le même déficit, la limite atteint le plafond de 21 400 euros, et 2 600 euros sont reportés.

Si votre revenu global ne suffit pas à absorber la part imputable, l'excédent se reporte sur le revenu global des six années suivantes.

Quels logements et quels travaux ouvrent droit au déficit foncier majoré ?

Toutes les conditions suivantes sont cumulatives. Une seule manquante, et l'administration recalcule votre impôt avec la limite classique.

Un logement loué nu, déclaré au réel. Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel (déclaration n° 2044). Sous 15 000 euros de loyers par an, vous relevez par défaut du micro-foncier, qui ne permet aucun déficit : il faut opter pour le réel. Selon la notice officielle, cette option est irrévocable pendant trois ans et vaut pour tous les revenus fonciers du foyer. La location meublée n'est pas concernée.

Un saut de classe prouvé par deux DPE. Le premier doit classer le logement en E, F ou G et, d'après le BOFiP, être valide entre le 1er janvier 2023 et la veille du début des travaux. Le second doit attester une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027.

Des travaux de la liste éco-PTZ (article D. 319-17 du Code de la construction) : isolation des murs, de la toiture ou des planchers, fenêtres, chauffage et eau chaude renouvelables, ventilation, audit, plus la dépose, la maîtrise d'œuvre et les travaux indissociables. La notice 2044 exclut l'assainissement non collectif et la chaudière à très haute performance énergétique : une chaudière gaz, même à condensation, ne fait pas monter le plafond.

Une entreprise qualifiée, en pratique RGE pour chaque lot, comme pour l'éco-PTZ ou MaPrimeRénov'.

Des dates à respecter. C'est la date de paiement qui compte, pas celle du devis ni de la fin du chantier.

Crédit : Wärmedämmverbundsystem (WDVS) teilweise auf Altbau, Handwerker — Licence CC BY-SA 3.0 / Wikimedia Commons (maison allemande, isolation par l'extérieur sur une seule moitié)

Gagner deux ou trois classes n'a rien d'automatique : un logement G qui change seulement ses fenêtres reste souvent en F ou en E. Faites simuler le gain de classes avant de signer les devis.

Simulation : un appartement classé F rénové en 2026

Un deux-pièces de 48 m², classé F, loué nu 750 euros par mois, soit 9 000 euros de loyers par an. Le propriétaire paie 2 500 euros de charges courantes (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) et 1 800 euros d'intérêts d'emprunt. En 2026, il réalise 25 000 euros de travaux éligibles : isolation des murs par l'intérieur, fenêtres, ventilation et chauffe-eau thermodynamique. Le second DPE classe le logement en D.

Le calcul suit l'ordre décrit plus haut :

• les 9 000 euros de loyers absorbent d'abord les 1 800 euros d'intérêts : il reste 7 200 euros ;
• les autres charges, 27 500 euros (2 500 + 25 000), dépassent ce solde de 20 300 euros : c'est le déficit imputable sur le revenu global ;
• la limite applicable est de 10 700 + 10 700 = 21 400 euros, puisque les travaux énergétiques dépassent 10 700 euros.

Avec l'option, les 20 300 euros passent sur le revenu global. Sans elle, 10 700 euros y passent et 9 600 euros sont reportés sur les loyers suivants.

Calcul de la rédaction selon les règles du BOFiP (TMI : taux marginal d'imposition). Les prélèvements sociaux sur revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026, la hausse de CSG votée pour 2026 les ayant épargnés. Hypothèses : loyers et charges stables, environ 4 700 euros de revenu foncier net par an, donc un report absorbé en un peu plus de deux ans.

L'option rapporte plus tout de suite, mais moins au total. L'écart, 1 651 euros dans les deux cas, correspond exactement aux prélèvements sociaux sur la part qui aurait été reportée : 9 600 euros × 17,2 %. Un déficit imputé sur le revenu global ne réduit que l'impôt ; reporté sur des loyers futurs, il réduit aussi les prélèvements sociaux. Les économies calculées à 58,2 % (41 % plus 17,2 %) sur la totalité des 21 400 euros, que l'on lit sur certains sites, sont donc fausses.

Faut-il vraiment opter pour 21 400 euros ?

Notre position, dans les dossiers que nous suivons : le plafond doublé est un arbitrage, pas un réflexe. C'est d'ailleurs une option, à exercer sur la 2044 de l'année du déficit. Trois situations la justifient, deux plaident contre.

L'option s'impose si votre taux d'imposition va fortement baisser. Comme le report économise aussi 17,2 % de prélèvements sociaux, une petite baisse ne suffit pas : passer de 41 % à 30 % laisse le report gagnant (47,2 % d'économie future contre 41 % aujourd'hui). Passer de 30 % à 11 %, par exemple au départ à la retraite, renverse le calcul (28,2 % contre 30 %).

L'option s'impose si les loyers futurs risquent de manquer. Le report ne vaut que s'il trouve des revenus fonciers à absorber pendant dix ans. Si vous comptez vendre après la période obligatoire de location, sans autre bien loué, ou si le report est trop gros pour être absorbé en dix ans, une partie peut être perdue.

L'option s'impose si la trésorerie prime. Récupérer 2 880 euros de plus dès la régularisation de l'année suivante (6 090 contre 3 210 dans notre exemple) aide parfois davantage qu'un gain total supérieur étalé sur trois ou quatre ans.

Reporter est plus rentable si votre taux reste stable et vos loyers durables. C'est le cas de notre simulation : 1 651 euros de plus au total, simplement en laissant le déficit absorber les loyers des années suivantes.

Reporter évite aussi un risque. Avec l'option, si le second DPE ne prouve pas le saut de classe, l'administration reconstitue votre revenu des années concernées avec la limite classique. Sans l'option, le second DPE n'a plus d'enjeu fiscal.

Crédit : Installazione cappotto termico su complesso abitativo di via Fusinato, Rovigo 01, Threecharlie — Licence CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons (immeuble italien avant isolation par l'extérieur)

L'avantage fiscal ne doit jamais décider seul des travaux : un logement F devra de toute façon être rénové pour rester louable après le 1er janvier 2028. La vraie question est de savoir comment les payer et les déclarer au mieux. Sur un enjeu de plusieurs milliers d'euros, une simulation par un expert-comptable sur vos chiffres réels coûte moins cher qu'un mauvais choix.

MaPrimeRénov', déclaration 2044, location : les pièges

Oublier de déclarer la prime en recette. Selon la notice 2044, les subventions de l'Anah, dont MaPrimeRénov' pour un bailleur, se déclarent en recettes ligne 213, l'année où elles sont encaissées. En contrepartie, les travaux qu'elles financent restent déductibles en totalité ligne 224. Versée l'année suivant les travaux, la prime gonfle les revenus fonciers de cette année-là, qu'un déficit reporté peut absorber : un argument de plus contre l'option systématique.

Confondre devis et paiement. Un chantier signé en 2027 mais soldé en 2028 sort du dispositif pour la part payée trop tard.

Faire réaliser le premier DPE après le début du chantier. Établi sur un logement déjà en partie isolé, il ne prouve plus rien.

Inclure une chaudière gaz dans le calcul. Elle peut rester déductible au titre des charges ordinaires si elle remplace un équipement existant, mais elle ne fait pas monter la limite à 21 400 euros. Les intérêts d'emprunt non plus.

Cesser de louer trop tôt. Le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Une vente, une reprise pour y habiter ou un passage en meublé avant cette date remet en cause le déficit imputé.

Rester en micro-foncier par habitude. Sans dépôt d'une 2044, aucun déficit n'est possible, quel que soit le montant des travaux.

Crédit : Centre des finances publiques Bergerac, Polymagou — Licence CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

Questions fréquentes