Plan pluriannuel de travaux 2026 : obligation, coût par lot

La convocation à l'assemblée générale arrive, et une résolution intrigue : « Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, choix du prestataire. » Puis, l'année suivante, un document de quarante pages qui chiffre dix ans de travaux sur l'immeuble. Beaucoup de copropriétaires découvrent ainsi une obligation votée en 2021 et entrée en vigueur par étapes.

Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans en métropole, quel que soit leur nombre de lots, sauf si un diagnostic technique global ne prévoit aucun travaux sur dix ans. L'étude coûte de quelques centaines d'euros par lot à plusieurs milliers pour l'immeuble ; une fois le plan adopté, chaque copropriétaire cotise au fonds de travaux au moins 2,5 % du montant des travaux prévus chaque année. C'est cette seconde dépense, bien plus lourde que l'étude, que les guides de syndics évoquent rarement en euros.

Pour les petites copropriétés, l'échéance de 2025 s'est doublée d'une autre au 1er janvier 2026 : le DPE collectif, qui sert justement de base au plan.

Votre copropriété doit-elle avoir un plan de travaux ?

L'obligation figure à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Elle vise les immeubles à usage total ou partiel d'habitation dont la construction a été réceptionnée il y a plus de quinze ans. Le calendrier a été échelonné selon la taille : plus de 200 lots au 1er janvier 2023, de 51 à 200 lots au 1er janvier 2024, et toutes les autres au 1er janvier 2025. Selon la fiche service-public.gouv.fr sur le plan pluriannuel de travaux (vérifiée le 8 juin 2026), il est donc aujourd'hui exigé quel que soit le nombre de lots.

Une seule dispense est prévue : si un diagnostic technique global (DTG) réalisé sur l'immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivantes. Elle reste rare en pratique.

Trois documents se croisent, et les confondre conduit à payer deux fois la même étude :

Le plan doit s'appuyer sur le DPE collectif. Si votre copropriété n'a ni l'un ni l'autre, demandez au syndic une mission unique couvrant les deux : un même professionnel visite l'immeuble une fois, et le devis s'en ressent.

Côté sanctions, l'absence de projet n'est pas punie d'une amende. En revanche, le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peuvent à tout moment demander le plan au syndic ; s'il n'est pas transmis dans le mois, ou s'il omet manifestement des travaux de sécurité, l'administration peut le faire établir d'office, aux frais du syndicat. Le risque le plus courant reste ailleurs : un acquéreur qui ne trouve aucun plan dans le dossier de vente négocie le prix à la baisse.

Combien cela coûte-t-il à chaque copropriétaire ?

Deux dépenses s'additionnent, d'ampleur très différente.

L'étude elle-même. Aucun barème officiel n'existe. Les tarifs publiés par les bureaux d'études tournent autour de 1 500 à 4 000 euros TTC pour une copropriété de moins de dix lots, 4 000 à 6 000 euros entre dix et cinquante lots, soit le plus souvent 150 à 400 euros par logement. Les très petites copropriétés paient donc le plus cher par lot. La dépense est une charge commune, répartie selon les tantièmes, et peut être prélevée sur le fonds de travaux, que la loi autorise à financer l'élaboration du plan.

Le fonds de travaux, ensuite. C'est le vrai changement. Selon la fiche service-public.gouv.fr consacrée au fonds de travaux (vérifiée le 9 juin 2026), la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Dès qu'un plan est adopté, elle doit en plus atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit.

Prenons un immeuble de 12 logements, au budget de fonctionnement de 24 000 euros par an, dont le plan prévoit 420 000 euros de travaux sur dix ans : ravalement avec isolation des pignons, réfection de la toiture et isolation des combles, remplacement de la chaudière collective.

Exemple chiffré par la rédaction à partir des taux légaux ; la répartition réelle suit les tantièmes de chaque lot.

Cette réserve ne couvre qu'un quart des travaux : le reste sera appelé au moment de chaque chantier, sauf si l'assemblée vote une cotisation plus élevée (à la majorité absolue) ou mobilise des aides et un prêt collectif. Et, point que beaucoup de vendeurs découvrent chez le notaire, les sommes versées ne sont pas remboursées en cas de vente, sauf clause contraire dans l'acte, qui revient alors à les intégrer au prix.

Crédit : Lyon 7e - Ravalement façade immeuble 48 rue Chevreul (juin 2023), Sebleouf — Licence CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

Ce que contient le plan, et ce qu'il ne dit pas

Le contenu est fixé par l'article 14-2. Le projet doit comporter :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre que ces travaux permettraient d'atteindre ;
• une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
• un échéancier des travaux à réaliser dans les dix ans.

Il est établi par une personne disposant des compétences et garanties fixées par décret : en pratique un bureau d'études, un architecte ou un thermicien. Elle atteste sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble, et justifie d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Crédit : Boulevard Saint-Michel (Paris), numéro 1, toit, Coyau — Licence CC BY-SA 3.0 / Wikimedia Commons (toit en zinc à tasseaux : la réfection de couverture est l'un des postes les plus fréquents d'un plan de travaux, et le bon moment pour isoler)

Ce que le plan ne dit pas, en revanche, mérite autant d'attention :

• Il n'est pas un devis. L'estimation est « sommaire », surtout pour les postes lointains de l'échéancier.
• Il ne vaut pas décision de travaux. Même adopté, chaque chantier devra être voté séparément, avec son financement.
• Il n'est pas tenu de viser un niveau énergétique donné. La loi impose d'estimer la performance atteignable, pas d'atteindre une étiquette. Un plan peut se contenter du strict entretien.
• Il ne chiffre pas les aides. Rien n'oblige le prestataire à indiquer ce que MaPrimeRénov' Copropriété ou les primes CEE financeraient. Demandez-le explicitement dans la mission.

Le plan adopté, avec son échéancier, doit ensuite être intégré au carnet d'entretien de l'immeuble.

Le vote en assemblée générale, étape par étape

1. Décider de l'élaboration et choisir le prestataire. La résolution, accompagnée de devis, se vote à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24).

2. Présenter le projet à l'assemblée suivante. Une fois l'étude livrée, le syndic la présente à la première assemblée générale qui suit son élaboration et inscrit son adoption à l'ordre du jour.

3. Adopter, modifier ou rejeter le plan. Le vote requiert la majorité absolue, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. L'assemblée peut adopter tout le plan, une partie seulement, l'amender ou le refuser. Adopté, le projet devient le « plan pluriannuel de travaux » au sens de la loi. Point souvent mal compris : l'obligation porte sur l'élaboration et la présentation du projet, pas sur son adoption. Une assemblée qui le rejette ne commet aucune faute.

4. Voter chaque chantier selon l'échéancier. Le ravalement prévu en année 3 devra faire l'objet de sa propre résolution, à la majorité requise selon la nature des travaux, avec son financement et les honoraires du syndic.

Un copropriétaire opposant ou absent dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une résolution en justice. Passé ce délai, elle s'impose à tous, y compris l'appel de fonds qui en découle.

Vendre ou louer son lot : ce que le plan change

À la vente. Le plan adopté, ou à défaut le projet s'il n'a pas été voté, fait partie des documents remis à l'acquéreur. Un acheteur bien conseillé y lira les dépenses à venir ; un plan voté et adossé à un fonds de travaux confortable le rassure. À notre avis, l'absence totale de plan inquiète un acheteur averti davantage qu'un plan chargé mais lisible.

À la location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ; ce sera le cas des logements F au 1er janvier 2028. En copropriété, le bailleur dépend du vote des autres : isoler la façade ou changer la chaudière collective ne se décide pas seul. Le plan de travaux devient alors un outil pour lui, puisqu'il permet de savoir si et quand les travaux de parties communes sont prévus.

Un projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 et examiné en commission à l'Assemblée nationale fin septembre, prévoit de réputer satisfaite l'obligation de décence énergétique lorsque les travaux se révèlent impossibles, notamment après un refus de l'assemblée générale, ou lorsqu'un contrat de travaux a été conclu, dans la limite de cinq ans en copropriété. Le Sénat y a aussi ajouté le confort d'été au contenu des plans de travaux. Au 12 octobre 2026, le texte suivi sur le site du Sénat n'est pas définitivement adopté : ces mesures ne s'appliquent pas encore.

Faire du plan un levier plutôt qu'une formalité

Beaucoup de copropriétés commandent le plan au moins cher pour « être en règle ». C'est compréhensible, et c'est une occasion manquée. Chiffrer un scénario plus ambitieux alourdit peu le prix de l'étude, et change beaucoup ce qu'on en tire.

Notre recommandation au conseil syndical, avant de voter le choix du prestataire : faire chiffrer deux scénarios dans la mission. Le premier, l'entretien nécessaire (couverture, réseaux, sécurité). Le second, un programme qui atteint au moins 35 % de gain énergétique, le seuil qui ouvre MaPrimeRénov' Copropriété à 30 % des travaux, 45 % au-delà de 50 % de gain. Sur un ravalement déjà inévitable, ajouter l'isolation coûte souvent moins cher que de refaire l'échafaudage dix ans plus tard, et l'aide collective peut couvrir une bonne part du surcoût.

Deuxième conseil, plus terre à terre : demander que l'échéancier tienne compte des dates qui comptent pour les bailleurs de l'immeuble (2028 pour les F, 2034 pour les E). Un plan qui place l'isolation en année 9 alors qu'un tiers des lots sont loués et classés F prépare un conflit en assemblée.

Troisième point : refuser un plan dont les montants ne sont pas datés et sourcés. Et n'oubliez pas que chaque copropriétaire peut solliciter gratuitement l'ADIL de son département pour relire les résolutions avant l'assemblée.

Crédit : Bordeaux - Ravalement du 21 rue Raze, JohnNewton8 — Licence CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons (immeuble en cours de ravalement, novembre 2018)

Questions fréquentes