Vendre un logement F ou G en 2026 : obligations et décote

Vous mettez en vente une maison ou un appartement classé F ou G au DPE, et une question revient dans toutes vos recherches : a-t-on encore le droit de vendre une passoire thermique en 2026 ? La réponse est oui, sans restriction. Contrairement à la location, progressivement interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les logements G, aucune loi n'empêche la vente d'un bien énergivore. En revanche, deux obligations concrètes s'imposent au vendeur, et une décote de prix bien réelle s'applique sur le marché. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer un mandat.

Vendre un logement F ou G : ce que dit vraiment la loi

Crédit : Une vieille maison à vendre à Noyers-sur-Serein, Roi Boshi — Licence CC BY-SA 3.0 / Wikimedia Commons

La confusion vient presque toujours du même endroit. La loi Climat et Résilience de 2021 a effectivement créé un calendrier d'interdiction pour les logements énergivores, mais ce calendrier ne concerne que la mise en location. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Rien de tel n'existe pour la vente : à ce jour, aucun texte de loi ni projet européen ne prévoit d'interdire la cession d'un bien classé F ou G.

Vous restez donc totalement libre de vendre votre maison ou votre appartement en l'état, sans engager le moindre euro de travaux au préalable. Ce qui change en revanche, c'est le contexte dans lequel se déroule la transaction : deux obligations d'information pèsent sur le vendeur, et le marché intègre désormais largement la performance énergétique dans la négociation du prix. Autrement dit, vendre reste un droit intact, mais vendre au juste prix suppose de comprendre ce que l'acheteur voit et ce qu'il va chiffrer de son côté.

Décote réelle, prix et budget des travaux

La décote liée à la performance énergétique, ce que les notaires appellent la valeur verte, est documentée depuis plusieurs années par les bases notariales. Elle varie fortement selon le type de bien et la tension du marché local : elle atteint en moyenne 15 % au niveau national, jusqu'à 25 % pour une maison classée G dans une zone de marché détendue où l'offre dépasse la demande. Pour un appartement, la décote moyenne se situe plutôt autour de 12 %. Dans les marchés très tendus comme Paris intra-muros, où la demande reste forte quelle que soit l'étiquette, l'écart peut se limiter à 3 ou 5 %.

Cette décote n'est pas une fatalité à subir passivement. L'audit énergétique fournit un chiffrage précis des travaux nécessaires pour sortir de la classe F ou G, ce qui permet de discuter le prix sur une base objective plutôt que sur une impression négative de l'acheteur. Un chiffrage à 25 000 euros de travaux d'isolation et de chauffage pèse moins lourd dans la négociation qu'une inquiétude vague sur « une maison qui coûte cher à chauffer ». Certains vendeurs choisissent également de réaliser un geste ciblé avant la mise en vente, une isolation des combles par exemple, financée en partie par les certificats d'économies d'énergie, pour remonter d'une classe et réduire mécaniquement la décote.

Qui est concerné par l'audit énergétique obligatoire

L'obligation d'audit énergétique existe depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour tout le bâtiment) classés F ou G. Elle s'est étendue à la classe E au 1er janvier 2025. Les logements en copropriété classique, avec plusieurs propriétaires dans le même immeuble, ne sont pour l'instant pas soumis à cette obligation individuelle, la performance énergétique relevant alors davantage du diagnostic de performance collectif.

Concrètement, si vous vendez une maison individuelle classée F ou G, l'audit doit être réalisé avant la signature du compromis et remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite, en même temps que le DPE. Ce document, distinct et plus complet que le DPE, propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement, avec une estimation du coût et du gain de classe énergétique attendu pour chacun. Il coûte entre 600 et 1 200 euros selon la surface et la complexité du bâti, à la charge exclusive du vendeur. Ne pas le fournir expose à des recours de l'acquéreur, qui peut invoquer un défaut d'information lors de la vente.

Vendre étape par étape, de l'audit à la négociation

Crédit : Home for Sale and Open House signs, Rick Obst — Licence CC BY 4.0 / Wikimedia Commons

Étape 1. Vérifier votre classe DPE actuelle avant toute chose. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Selon l'ADEME, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont ainsi sortis mécaniquement du statut de passoire thermique, sans aucuns travaux. Si votre dernier DPE date d'avant cette réforme, refaites-le avant de fixer un prix : vous êtes peut-être déjà en classe E, ce qui change la donne sur l'audit obligatoire et sur la décote.

Étape 2. Commander l'audit énergétique si vous êtes en F ou G (ou E en monopropriété). Faites-le réaliser par un professionnel certifié RGE audit énergétique, au moins quatre à six semaines avant la mise en vente pour l'avoir en main dès la première visite.

Étape 3. Fixer un prix en intégrant la décote réelle du marché, pas un prix théorique basé sur le seul mètre carré du quartier. Un notaire ou un agent immobilier local peut affiner cette estimation avec les transactions comparables récentes.

Étape 4. Préparer un dossier de vente transparent, incluant DPE, audit énergétique, et si possible des devis indicatifs pour les travaux prioritaires identifiés par l'audit. Cela rassure l'acheteur et limite les marges de négociation abusives fondées sur une inquiétude mal chiffrée.

Étape 5. Cibler le bon profil d'acheteur. Un investisseur ou un primo-accédant prêt à rénover avec les aides publiques disponibles négocie différemment d'un acheteur cherchant un bien immédiatement habitable sans travaux.

Erreurs fréquentes et confusions à éviter

Crédit : Patrimoine des domaines à vendre, Heurtelions — Licence CC BY 3.0 / Wikimedia Commons

Croire qu'il est interdit de vendre un bien F ou G. C'est l'erreur la plus répandue, entretenue par la confusion avec le calendrier de la location. Aucun texte n'empêche la vente, quelle que soit la classe énergétique du bien.

Oublier l'audit énergétique et le découvrir au compromis. Un audit commandé dans l'urgence, deux semaines avant la signature, retarde la transaction et peut faire perdre un acheteur pressé. Anticipez-le dès la décision de vendre.

Fixer un prix sans tenir compte de la décote locale. Un prix aligné sur des biens bien notés du même quartier, sans ajustement, allonge le délai de vente et pousse finalement à une négociation plus dure que si la décote avait été intégrée dès l'annonce.

Négliger l'impact du nouveau coefficient DPE sur son propre bien. Certains vendeurs continuent d'annoncer une classe F héritée d'un diagnostic de 2023 ou 2024, alors qu'un logement chauffé à l'électricité peut être passé en E depuis janvier 2026. Un DPE non actualisé peut faire perdre une négociation inutilement défavorable.

Cacher ou minimiser l'audit dans l'annonce. Un acheteur qui découvre l'ampleur des travaux au dernier moment se sent piégé, ce qui nourrit la défiance et peut faire capoter une vente pourtant avancée.

Négocier plutôt que subir la décote

Dans nos accompagnements, on recommande systématiquement de traiter l'audit énergétique comme un outil de vente, pas comme une contrainte administrative à subir. Un audit bien présenté, avec des scénarios de travaux réalistes et chiffrés, transforme une faiblesse apparente en argument concret : l'acheteur sait exactement ce qu'il devra engager, dans quel ordre, et avec quelles aides mobilisables. Cela évite les négociations à l'aveugle où l'acheteur applique une décote arbitraire, souvent plus sévère que le coût réel des travaux nécessaires. Notre conseil pratique : demandez à votre diagnostiqueur d'inclure dans l'audit un scénario de travaux minimal, juste suffisant pour changer de classe, en plus du scénario complet. Cela donne à l'acheteur une option d'entrée de gamme réaliste, souvent plus convaincante qu'un projet global à 40 000 euros qui le fait fuir.

Questions fréquentes