Panneaux solaires en copropriété : vote, coût et ACC 2026

Votre immeuble a un toit plat bien dégagé, le conseil syndical en parle depuis deux ans, et la question revient à chaque assemblée générale : peut-on y poser des panneaux solaires, qui décide, et est-ce que cela rapporte encore quelque chose depuis que l'État a presque supprimé le rachat du surplus ? La réponse courte : oui, la décision se prend désormais à la majorité simple de l'assemblée, mais l'intérêt financier dépend d'un seul paramètre, la part de la production consommée sur place. Un tarif de rachat à 1,1 centime le kWh ne finance plus rien, c'est l'adéquation entre le toit et les besoins de l'immeuble qui fait la rentabilité.

Voici comment choisir le montage, ce que dit le vote, ce que rapporte réellement une installation de 36 kWc selon vos hypothèses, et ce qui change pour l'autoconsommation collective en 2026.

Parties communes ou autoconsommation collective ?

Avant de parler de vote, il faut trancher le montage, car il détermine tout le reste. Il existe deux grandes familles.

L'autoconsommation sur les parties communes. Les panneaux sont reliés à un seul point de livraison, celui des parties communes : ascenseur, éclairage, ventilation, circulateurs de chauffage collectif, éventuellement pompe à chaleur collective. La production réduit la facture du syndicat. Aucun résident n'en reçoit directement l'électricité, mais les charges de copropriété baissent. C'est le montage le plus simple : un seul compteur, pas de répartition entre foyers.

L'autoconsommation collective (ACC). La production est répartie entre plusieurs consommateurs, par exemple des copropriétaires et locataires volontaires. Selon photovoltaique.info (page mise à jour le 16 mars 2026), elle repose sur la « répartition de la production entre un ou plusieurs consommateurs proches physiquement » : c'est un mode de valorisation économique, pas une circulation physique réservée. Une personne morale organisatrice (PMO), qui peut être le syndic ou une structure dédiée, est juridiquement responsable de l'opération et répartit la production.

Pour une copropriété, le choix se résume ainsi : si les consommations communes absorbent la majorité de la production, restez sur les parties communes. L'ACC n'a de sens que si l'immeuble produit nettement plus que ce que consomment les communs, et que des habitants acceptent d'entrer dans l'opération.

Crédit : Solar panels integrated in a block of flats in Viikki, Helsinki, Pöllö — Licence CC BY 3.0 / Wikimedia Commons (immeuble finlandais avec panneaux intégrés aux garde-corps : une photo hors de France, qui illustre l'option des façades et balcons)

Quelle majorité pour voter les panneaux ?

La règle a changé, et beaucoup de pages en ligne ne l'ont pas suivie. Selon l'ANIL, la loi du 10 mars 2023 relative à l'accélération des énergies renouvelables (article 44, qui modifie l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965) permet désormais de décider l'installation d'ouvrages de production d'énergie solaire sur les toits, les façades et les garde-corps à la majorité simple de l'article 24. Auparavant, elle exigeait la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Les autres travaux d'économies d'énergie restent soumis à cette dernière.

Attention aux sources plus anciennes : une réponse ministérielle de 2020 à l'Assemblée nationale rattache encore le vote à l'article 25. Elle était exacte à l'époque, elle ne l'est plus pour les ouvrages solaires. Notre conseil : faites vérifier la rédaction de la résolution par votre syndic, car l'ANIL précise elle-même que sa page est à jour au 13 mars 2023, et rien ne remplace le texte en vigueur sur Légifrance.

Deux règles complémentaires :

• La répartition des coûts suit en principe l'utilité objective pour chaque lot (article 10 de la loi de 1965), d'après la réponse ministérielle de 2020 citée plus haut. Pour une installation qui alimente les parties communes, cela revient à répartir selon les tantièmes de charges concernées. À préciser dans la résolution, avec les frais d'entretien.
• Le vote de l'assemblée ne remplace jamais l'urbanisme. Un accord de l'assemblée ne vaut pas autorisation de la mairie, et une déclaration préalable ne vaut pas accord de la copropriété. Les deux se cumulent. Notre guide sur la déclaration préalable pour panneaux solaires détaille le dossier, y compris l'avis de l'architecte des Bâtiments de France en zone protégée.

Crédit : Surélévation d'immeuble à Onex (Genève), avenue du Gros-Chêne, MHM55 — Licence CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons (chantier suisse de rénovation dont le programme comprend des panneaux photovoltaïques en toiture : un exemple de coordination de travaux lourds)

Combien rapporte une installation de 36 kWc ?

La rentabilité a changé de nature depuis juin 2026. D'après notre article sur la revente du surplus, le tarif unique fixé par l'arrêté du 1er juin 2026 est de 1,1 centime par kWh pour les installations jusqu'à 100 kWc, pour les demandes complètes déposées à partir du 5 juin, sans prime à l'autoconsommation. Chaque kWh vendu rapporte à peine plus d'un centime, chaque kWh consommé sur place fait économiser le prix de l'électricité achetée.

Prenons un exemple, avec des hypothèses posées à plat. Une installation de 36 kWc, soit environ 90 panneaux et 170 m² de toiture, produit environ 39 600 kWh par an si l'on retient 1 100 kWh par kWc (hypothèse de la rédaction : la production réelle varie sensiblement du nord au sud et selon l'orientation). Le prix du kWh évité est supposé à 0,15 puis 0,20 euro. Les chiffres ci-dessous ne comprennent ni maintenance, ni remplacement des onduleurs, ni baisse de production avec l'âge.

Calcul de la rédaction : valeur = kWh autoconsommés x prix évité + kWh de surplus x 0,011 euro. La production de 1 100 kWh par kWc et le prix du kWh sont des hypothèses, pas des mesures.

Côté coût, un installateur du secteur donne pour la tranche 9 à 36 kWc une fourchette de 1 200 à 2 000 euros hors taxes par kWc, soit 43 200 à 72 000 euros pour 36 kWc. C'est une donnée commerciale, non datée précisément : demandez trois devis. En croisant, le temps de retour va de moins de 7 ans (investissement bas, 80 % consommés sur place à 0,20 euro) à plus de 27 ans (investissement haut, 40 % consommés à 0,15 euro). Au milieu de la fourchette, à 57 600 euros et 60 % consommés, il faut environ 15 ans à 0,15 euro et 12 ans à 0,20 euro. L'écart entre ces extrêmes est la preuve que le projet se gagne dans le choix de la puissance, pas dans la négociation du devis.

Pour mesurer la part consommée sur place, regardez les douze derniers mois de consommation du compteur des parties communes, et surtout à quelle heure elle se produit. Un immeuble dont l'éclairage et l'ascenseur tournent surtout le soir consomme peu pendant que le soleil produit. C'est pourquoi un dimensionnement plus petit que la toiture est souvent plus rentable.

Ce que changent les règles de l'ACC en 2026

Trois évolutions récentes concernent les copropriétés qui envisagent l'autoconsommation collective.

Le périmètre. Pour un seul immeuble, c'est l'échelle du bâtiment : aucune condition particulière, pas de plafond de puissance, selon le tableau de photovoltaique.info. Les opérations « étendues » à plusieurs bâtiments suivent d'autres limites :

L'accise. Le Conseil d'État a annulé le 30 mars 2026 une doctrine fiscale qui ajoutait une condition de connexion physique directe, selon les-energies-renouvelables.eu. Résultat : l'électricité partagée dans une opération de moins de 1 MW, d'origine renouvelable, bénéficie d'un tarif d'accise nul même si elle transite par le réseau public, alors que le tarif normal est de 30,85 euros par MWh pour les ménages depuis le 1er février 2026. Le gain est modeste : pour un foyer qui consomme 4 500 kWh par an, il est d'environ 21 euros si 15 % de sa consommation est couverte localement, 35 euros à 25 %, 49 euros à 35 %. N'en faites pas un argument de vente du projet. Notez aussi que, d'après photovoltaique.info, l'échange est considéré comme une vente d'énergie, soumis à la TVA, à l'accise et au TURPE : la PMO doit le faire valider par un conseil.

Les clés de répartition. Le décret du 26 juin 2026 (rectifié le 5 juillet) change les règles d'affectation de l'électricité. D'après photovoltaique.info (page du 30 juin 2026) : depuis le 1er juillet 2026, les nouvelles opérations ne peuvent plus utiliser la clé dynamique ex-post. En attendant la clé dynamique ex-ante (coefficients transmis au gestionnaire de réseau au plus tard à 12 h la veille), seules la clé par défaut (au prorata de la consommation) et la clé statique (coefficients fixes) sont possibles. Les nouvelles règles d'affectation, avec part fixe optionnelle et maximisation de la consommation locale, s'appliquent à partir du 1er juillet 2027. Certaines pages annoncent une autre échéance : retenez celle de photovoltaique.info et faites-la confirmer par votre gestionnaire de réseau.

Les erreurs qui bloquent un projet

Voter avant d'avoir mesuré la consommation des communs. Une résolution qui fixe une puissance sans étude de consommation est le premier motif d'échec : la production ne trouve pas preneur, et le tableau plus haut montre ce que coûte un taux d'autoconsommation de 40 % au lieu de 80 %. Faites faire une étude par l'installateur avec vos factures.

Confondre l'autorisation de l'assemblée et l'autorisation d'urbanisme. Les deux sont requises. Une installation posée sans déclaration préalable expose le syndicat à une mise en demeure, même si le vote a été unanime.

Oublier la toiture elle-même. Poser des panneaux sur une étanchéité en fin de vie oblige à les déposer pour la refaire. Si la toiture-terrasse est à refaire dans les dix ans, coordonnez les deux chantiers, ce qui rejoint la logique du plan pluriannuel de travaux. Les rénovations globales de copropriété relèvent par ailleurs d'autres dispositifs, voir notre guide sur MaPrimeRénov' en copropriété.

Compter sur une aide au kWc. La prime à l'autoconsommation n'existe plus pour les demandes déposées à partir du 5 juin 2026, et le tarif de rachat est de 1,1 centime. D'éventuelles aides locales existent : elles varient selon la commune, et leur cumul avec les aides d'État est à vérifier au cas par cas.

Se lancer dans l'ACC sans PMO. Une opération collective suppose une personne morale organisatrice responsable devant le gestionnaire de réseau. Désigner le syndic sans que son contrat ne prévoie cette mission, ou sans vote, bloque l'opération.

Notre avis : par où commencer

Dans nos accompagnements, nous voyons les copropriétés partir à l'envers : un démarcheur propose « le solaire pour tout l'immeuble », l'assemblée vote une puissance maximale, puis les habitants découvrent que personne ne consomme pendant la journée. Notre conseil est de commencer par les parties communes, de dimensionner sur la consommation des douze derniers mois, et de garder l'ACC pour une deuxième phase, quand le premier montage a prouvé sa production et que des habitants ont demandé à y entrer.

Nous déconseillons aussi de signer pour une puissance « à la mesure du toit » : la rentabilité se joue sur le taux d'autoconsommation, donc sur la puissance, pas sur la surface disponible. Et si vous avez un doute sur la solidité d'un devis, regardez le prix des panneaux solaires et la rentabilité après la réforme pour comparer avec le marché des particuliers.

Questions fréquentes