Vous êtes propriétaire bailleur d'un studio ou d'un appartement classé F au DPE, et une échéance revient sans cesse dans vos recherches : le 1er janvier 2028. À cette date, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location de tout logement classé F, au même titre que les logements classés G depuis le 1er janvier 2025. Concrètement, ce n'est pas votre bail en cours qui s'arrête du jour au lendemain, mais votre logement qui devient impossible à relouer ou à reconduire tacitement sans travaux. Voici ce que ce calendrier signifie réellement pour vous, et ce qu'il reste de temps pour agir.
Ce que dit vraiment la loi sur les logements F
Crédit : Immeuble haussmannien à Paris, besopha — Licence CC BY 2.0 / Wikimedia Commons
La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit un critère de décence énergétique dans le droit de la location : un logement dont la consommation dépasse un certain seuil n'est plus considéré comme décent, indépendamment de son état général. Ce critère s'ajoute aux critères classiques (sécurité, absence d'infiltration, équipements sanitaires) déjà exigés pour louer.
Le calendrier a été construit lettre par lettre. Les logements classés G, entre 421 et 450 kWh/m²/an d'énergie primaire, sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F, entre 331 et 420 kWh/m²/an, suivront au 1er janvier 2028. Les logements classés E rejoindront cette liste au 1er janvier 2034. Selon l'ADEME, les logements F représentaient encore une part significative du parc locatif privé français fin 2025, ce qui en fait un enjeu de masse pour les bailleurs, pas un cas isolé.
Il ne s'agit pas d'une confiscation ni d'une obligation de vendre : le propriétaire reste libre de conserver son bien, de l'occuper lui-même, ou de le laisser vacant. L'interdiction porte uniquement sur la mise en location, à travers un nouveau bail ou une reconduction tacite postérieure à la date couperet.
Aides mobilisables et budget des travaux
Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov' au parcours par geste se concentre sur la pompe à chaleur, l'audit énergétique et la dépose de cuve à fioul. Un bailleur qui veut isoler un logement F sans engager une rénovation d'ampleur complète doit donc se tourner en priorité vers les certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'éco-PTZ, qui restent, eux, accessibles au geste. Selon France Rénov', la rénovation d'ampleur reste malgré tout la voie la plus efficace pour un logement F, car elle finance un bouquet de travaux cohérent plutôt qu'un geste isolé qui laisse subsister d'autres déperditions.
| Poste de travaux | Coût indicatif TTC | Aide mobilisable en 2026 |
|---|---|---|
| Isolation combles perdus | 20 à 40 €/m² | CEE, éco-PTZ |
| Isolation des murs | 60 à 200 €/m² selon technique | CEE, éco-PTZ |
| Remplacement chauffage (PAC) | 8 000 à 15 000 € | MaPrimeRénov' (parcours geste), CEE |
| Rénovation d'ampleur (bouquet) | 25 000 à 60 000 € selon logement | MaPrimeRénov' parcours ampleur, éco-PTZ, PAR |
Pour un bailleur, une bonification MaPrimeRénov' Copropriétés ou une aide spécifique aux logements locatifs peut s'ajouter selon le statut du bien, à vérifier au cas par cas auprès d'un conseiller France Rénov'. Le crédit d'impôt n'existe plus depuis plusieurs années pour ces travaux : ne pas confondre avec les dispositifs actuels, qui reposent sur des subventions directes et des prêts, pas des réductions d'impôt.
Qui est concerné et à partir de quand
« Les logements de la classe F seront considérés comme indécents dans le cadre d'un contrat de location conclu ou renouvelé à compter du 1er janvier 2028, sauf en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales dûment justifiées. » — Loi Climat et Résilience, calendrier de décence énergétique, ministère de la Transition écologique
Le mécanisme ne s'applique qu'aux nouveaux contrats et aux reconductions tacites intervenant après la date d'entrée en vigueur. Un bail signé en 2026 pour un logement classé F, par exemple, continue de courir normalement jusqu'à son terme ou son renouvellement, même après le 1er janvier 2028. C'est au moment de relouer ou de renouveler que le blocage intervient réellement, ce qui laisse un délai variable selon la date de signature du bail actuel.
Des dérogations existent pour les logements soumis à des contraintes patrimoniales ou architecturales, notamment ceux situés dans un site classé ou protégé par un plan de sauvegarde, lorsque les travaux d'isolation nécessaires ne peuvent techniquement pas être réalisés sans dénaturer le bâti. Ces exceptions restent encadrées et ne dispensent pas automatiquement : elles doivent être documentées, généralement via un rapport de l'auditeur ou du diagnostiqueur. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'interdiction des logements F est décalée au 1er janvier 2031, avec un calendrier propre à ces territoires.
Anticiper l'échéance, étape par étape
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Étape 1. Vérifier la validité et le contenu de votre DPE actuel. Un DPE réalisé avant juillet 2021 n'a plus de valeur : il faut en refaire un pour connaître la classe réelle de votre logement selon la méthode de calcul actuelle. Un DPE reste valable dix ans, sauf s'il a été invalidé par une mise à jour méthodologique.
Étape 2. Identifier les postes responsables du classement F. Un DPE détaille les déperditions par poste (toiture, murs, fenêtres, ventilation, chauffage). Un logement F l'est souvent à cause d'un seul poste dominant, isolation des combles absente ou chauffage électrique ancien par exemple, ce qui permet de cibler les travaux plutôt que de tout refaire.
Étape 3. Faire réaliser un audit énergétique si le bien est concerné par une vente, ou un diagnostic simplifié si vous restez en location. L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour sortir du statut de passoire thermique.
| Classe DPE | Seuil (énergie primaire) | Interdiction de location | Territoires ultramarins |
|---|---|---|---|
| G | 421 à 450 kWh/m²/an | Depuis le 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| F | 331 à 420 kWh/m²/an | À partir du 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| E | 261 à 330 kWh/m²/an | À partir du 1er janvier 2034 | Calendrier non encore fixé |
Étape 4. Prioriser les travaux qui font gagner une classe entière, pas seulement quelques kWh. Passer de F à E ou D évite de retomber dans une interdiction suivante quelques années plus tard, ce qui sécurise l'investissement sur une période plus longue.
Étape 5. Monter le plan de financement avant de signer les devis, en cumulant les aides mobilisables plutôt qu'en avançant seul la totalité du montant.
Erreurs fréquentes et confusions à éviter
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Confondre interdiction de location et interdiction de vente. Un logement classé F reste vendable sans aucune restriction en 2026, seule la location est concernée. Beaucoup de propriétaires paniquent en pensant devoir céder leur bien dans l'urgence, alors qu'ils peuvent parfaitement le conserver, l'occuper, ou attendre.
Attendre la dernière année pour agir. Les artisans RGE sont sollicités en masse à l'approche de chaque échéance de calendrier, ce qui allonge les délais de devis et de chantier. Un dossier lancé fin 2027 pour une échéance de janvier 2028 risque de ne pas aboutir à temps.
Penser que le bail en cours protège indéfiniment. L'interdiction ne s'applique qu'au moment du renouvellement ou d'un nouveau contrat. Un bailleur qui prévoit de relouer rapidement après un départ de locataire doit anticiper les travaux bien avant l'échéance légale, pas au moment de la remise en location.
Négliger l'impact sur la valeur locative. Un logement classé F qui reste en l'état après 2028 devient un bien qu'on ne peut plus louer légalement, ce qui pèse directement sur sa valeur de revente si aucun travaux n'est engagé, l'acheteur intégrant ce risque dans son offre.
Ne pas attendre 2028 pour agir
Dans nos accompagnements, on constate que la majorité des bailleurs découvrent le calendrier F trop tard, souvent au moment où un locataire donne son préavis. Notre conseil concret : faites établir un DPE à jour dès maintenant, même si votre logement est actuellement occupé, pour connaître précisément votre marge de manœuvre avant 2028. Un DPE coûte entre 100 et 250 euros selon la surface et reste bien moins engageant qu'un audit complet, tout en donnant une première estimation fiable des postes à traiter. Vous gagnez ainsi deux à trois ans pour planifier les travaux au rythme des devis disponibles, plutôt que de subir l'urgence collective de fin 2027.
Questions fréquentes
À partir de quand un logement classé F ne peut-il plus être loué ?
L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats de location et aux reconductions tacites conclus à compter du 1er janvier 2028. Un bail en cours signé avant cette date continue de courir normalement jusqu'à son terme ou son renouvellement.
Un logement classé F peut-il encore être vendu après 2026 ?
Oui, la vente d'un logement F n'est soumise à aucune interdiction, seule la mise en location est concernée par le calendrier de la loi Climat et Résilience. Un audit énergétique reste toutefois obligatoire en cas de vente.
Que se passe-t-il si je ne fais pas de travaux avant 2028 ?
Vous ne pourrez plus signer de nouveau bail ni reconduire tacitement un contrat existant pour ce logement à partir du 1er janvier 2028. Vous restez propriétaire du bien, mais il devient impossible à relouer légalement en l'état.
Existe-t-il des exceptions à l'interdiction pour les logements F ?
Des dérogations existent pour les logements soumis à des contraintes patrimoniales ou architecturales avérées, comme les immeubles situés en secteur protégé où l'isolation extérieure est impossible. Ces exceptions doivent être documentées et restent encadrées, pas automatiques.
Quelles aides financent les travaux pour sortir un logement de la classe F ?
Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov' au geste finance surtout la pompe à chaleur et l'audit énergétique. Les certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'éco-PTZ restent accessibles pour l'isolation, tandis que la rénovation d'ampleur ouvre droit à un financement plus large.
Le calendrier est-il le même dans les DOM-TOM ?
Non, en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'interdiction des logements classés F entre en vigueur au 1er janvier 2031, soit trois ans plus tard qu'en France métropolitaine.
Un DPE de plus de dix ans est-il encore valable pour connaître ma classe ?
Non, un DPE réalisé avant juillet 2021 n'a plus de valeur juridique, la méthode de calcul ayant changé. Il faut en refaire un pour connaître votre classe réelle selon les règles actuelles, notamment avec le nouveau coefficient électricité entré en vigueur en janvier 2026.
Combien de temps faut-il prévoir pour passer de F à une classe supérieure ?
Cela dépend des postes de travaux nécessaires : une isolation des combles peut suffire en quelques semaines pour gagner une lettre, tandis qu'un bouquet complet incluant murs et chauffage prend plusieurs mois entre devis, aides et réalisation. Mieux vaut lancer la démarche au moins un an avant l'échéance visée.
